L’investissement locatif est un moyen efficace pour se constituer un patrimoine et réduire ses impôts.
Le dispositif de la loi Censi-Bouvard offre des avantages fiscaux intéressants tout en ayant des inconvénients à prendre en compte. Voici ce qu’il faut savoir et notre avis sur ce dispositif.
Principe de la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP) dans certaines résidences spécifiques. Les résidences concernées sont :
- Les résidences pour étudiants.
- Les résidences pour seniors.
- Les établissements de soins longue durée (EHPAD).
- Les résidences de tourismes classées.
Pour profiter de cette réduction d’impôt, il faut s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.
3 avantages de la loi Censi-Bouvard
Réduction d’impôt
Le principal avantage de la loi Censi-Bouvard est sans conteste sa réduction d’impôt équivalente à 11% du coût d’achat du logement neuf hors taxe, dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction peut être répartie sur 9 ans, soit environ 3667 euros par an en cas d’investissement maximum.
Récupération de la TVA
Lorsqu’on investit dans une résidence éligible à la loi Censi-Bouvard, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Pour ce faire, il faut que la résidence offre des services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage, entretien du linge) et être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur de meublés non professionnel (LMNP).
Complément de revenus
La location meublée permet de percevoir des loyers plus élevés que pour une location nue. De plus, les charges locatives sont généralement prises en charge par les exploitants des résidences-services, ce qui réduit les frais et garantit un complément de revenus stable.
3 inconvénients de la loi Censi-Bouvard
Restriction sur le type de logement
Le dispositif ne s’applique qu’à des logements neufs situés dans certaines résidences-services spécifiques (étudiants, seniors, EHPAD, tourisme classé). Cette restriction limite les options d’investissement et peut contraindre l’acquéreur à se tourner vers des zones géographiques moins attractives ou rentables.
Durée d’engagement
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans. Cette durée peut être perçue comme longue pour certains investisseurs qui souhaitent disposer plus rapidement de leur bien ou en changer.
Revente du bien
La revente d’un logement éligible à la loi Censi-Bouvard peut s’avérer plus difficile, car elle s’adresse à un marché restreint et dépendant des exploitants des résidences-services. Les conditions offertes par ces derniers (bail commercial, loyers versés) sont déterminantes dans l’attractivité du bien.
Étude de cas concret
Imaginons un investisseur qui acquiert un studio neuf de 20 m² situé dans une résidence étudiante éligible à la loi Censi-Bouvard. Le prix d’achat est de 100 000 euros hors taxe et le bien est loué meublé pendant 9 ans. Voici comment se décompose son avantage fiscal :
- Réduction d’impôt : 11% x 100 000 = 11 000 euros sur 9 ans
- Récupération de la TVA : environ 20 000 euros
Ainsi, au bout de 9 ans, cet investisseur aura bénéficié d’un avantage fiscal cumulé de 31 000 euros, soit près du tiers du coût initial du bien. Il aura également perçu des loyers supérieurs à ceux d’une location nue et minimisé ses frais grâce à la prise en charge des charges locatives par les exploitants.
La loi Censi-Bouvard offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs qui se tournent vers la location meublée non professionnelle dans certaines résidences-services. Néanmoins, il est important de prendre en compte les inconvénients liés à ce dispositif (restriction sur le type de logement, durée d’engagement, revente) et de bien étudier son projet d’investissement pour s’assurer de sa rentabilité.
