Dans le secteur immobilier, le déficit foncier est un avantage fiscal intéressant pour les investisseurs. Il permet de réduire ses impôts tout en réalisant des travaux de rénovation sur son bien locatif. Comprendre ce mécanisme et en tirer profit demande quelques explications et exemples concrets que nous allons détailler ici.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges liées à un bien immobilier loué sont supérieures aux revenus fonciers générés par la location. Ces charges incluent notamment les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien ainsi que certaines dépenses liées à la gestion locative (frais de syndic, assurance loyers impayés, etc.).
Lorsque cette situation se présente, le déficit peut être imputé sur le revenu global de l’investisseur, dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà de cette limite, le solde peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
En déduisant ces charges de ses revenus imposables, l’investisseur diminue son impôt sur le revenu et optimise sa fiscalité.
Les conditions pour bénéficier du déficit foncier
Pour profiter de cet avantage fiscal, il faut respecter certaines conditions :
- Être propriétaire d’un bien immobilier loué non meublé.
- Être soumis au régime réel d’imposition sur les revenus fonciers.
- Avoir des charges déductibles supérieures aux revenus fonciers perçus.
- Ne pas réaliser de travaux ayant pour objet la construction, la reconstruction ou l’agrandissement du bien.
Attention : le bénéfice du déficit foncier n’est pas automatique et doit être déclaré chaque année lors de la déclaration d’impôt.
Un exemple de déficit foncier : investisseur et situation fiscale
Imaginons un investisseur qui perçoit 15 000 € de loyer annuel suite à la location d’un appartement. Au cours de cette même année, il engage des travaux d’amélioration pour un montant total de 25 000 €. Ces travaux sont entièrement déductibles du revenu foncier.
Dans cet exemple, on constate un déficit foncier (charges > loyers) de 10 000 € (25 000 -15 000). L’investisseur va donc pouvoir imputer ce déficit sur son revenu global, réduisant ainsi sa base d’imposition et l’impôt correspondant.
Si après cette imputation, il reste encore un solde de déficit, celui-ci peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes jusqu’à épuisement du déficit.
Le cas particulier des monuments historiques
Les propriétaires de biens classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques peuvent également bénéficier du déficit foncier. Les travaux de restauration réalisés sur ces biens sont déductibles en totalité, sans limitation de montant.
Toutefois, la location de tels biens doit respecter certaines conditions pour être éligible au dispositif :
- La location doit être effective et consentie sans restriction.
- Le bien doit être loué non meublé.
- Le locataire ne doit pas être un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal.
Un exemple de déficit foncier appliqué aux monuments historiques
Prenons le cas d’un investisseur qui possède un bien classé monument historique générant 20 000 € de revenus fonciers annuels. Il décide de réaliser des travaux de restauration pour un coût total de 30 000 €.
Dans ce cas, le déficit foncier s’élève à 10 000 € (30 000 – 20 000). L’intégralité de ce déficit est imputable sur le revenu global de l’investisseur. Ainsi, il réduit son impôt tout en préservant et valorisant son patrimoine immobilier.
Il est important de noter qu’en cas de revente du bien dont les charges ont généré un déficit foncier, l’investisseur doit prendre en compte ce déficit pour déterminer la plus-value imposable. En effet, les charges déduites augmentent le montant de la plus-value et donc l’impôt sur celle-ci.
En résumé, le déficit foncier est un outil fiscal pertinent pour les investisseurs immobiliers souhaitant optimiser leur fiscalité tout en améliorant la qualité de leur patrimoine immobilier. Les exemples présentés permettent d’apprécier les avantages et les points de vigilance liés au mécanisme du déficit foncier.
